Власти Испании, пытаясь обуздать чрезмерные туристические потоки и решить проблему доступности жилья для граждан страны, ввели ряд ограничений для участников рынка краткосрочной аренды. Насколько успешным окажется этот шаг?
Платформа для бронирования краткосрочной аренды жилья Airbnb выступила против введенных Испанией ограничений на сдачу недвижимости, подчеркнув, что они будут иметь серьезные последствия как для доходов, так и для рабочих мест.
Ссылаясь на исследование, проведенное Oxford Economics в конце 2024 года, Airbnb предупреждает, что из-за этих правил под угрозой окажутся 400 000 рабочих мест, а также почти 30 миллиардов евро дохода.
Правительство Испании ввело новые правила краткосрочной аренды жилья 2 января. Теперь любой владелец недвижимости, желающий сдать квартиру или дом, прежде чем размещать объявление должен зарегистрироваться в национальной базе данных и получить разрешение.
Арендодатели также обязаны собирать конфиденциальную личную информацию о своих гостях, включая банковские реквизиты и персональные идентификаторы. Кроме того Испания предложила повысить НДС на краткосрочную аренду до уровня 10 процентов, который платят отели.
Несмотря на то, что закон вступил в силу в январе, в полной мере он начнет действовать только с 1 июля. После этой даты владельцам недвижимости за несоблюдение правил грозят штрафы до 600 000 евро.
Почему Испания вводит ограничения на аренду жилья?
По мнению испанского правительства, такие компании, как Airbnb, разжигают жилищный кризис, который можно остановить только с помощью регулирования.
«Наша обязанность — отдать предпочтение использованию жилья, а не туристам, — заявил премьер-министр Педро Санчес на пресс-конференции на прошлой неделе. — В стране слишком много Airbnbs. А жилья не хватает».
Санчес утверждает, что в 2023 году нерезиденты из-за пределов ЕС купили в Испании около 27 000 домов и квартир, но не для того, чтобы жить в них, а чтобы зарабатывать на них деньги. «В условиях дефицита жилья, который мы испытываем, мы явно не можем этого допустить», — заключил он.
Помимо ограничений на сдачу жилья в аренду и новой бюрократической волокиты для потенциальных арендодателей, Испания собирается ввести налог в размере до 100 процентов на покупку недвижимости для покупателей из стран, не входящих в ЕС. В их число войдут и покупатели из Великобритании.
Еще одна причина изменений заключается в том, что жители страны выступают против чрезмерного туризма. В течение 2024 года некоторые районы Испании сотрясали драматические протесты против туризма в «горячих точках», а в 2025 году ожидается еще больший наплыв.
Несмотря на протесты местных жителей, в 2024 году количество туристов в Испании увеличилось на 10 процентов. По словам министра туризма Жорди Хереу, страну посетили 94 миллиона иностранных туристов.
Для владельцев недвижимости введение новых правил — нежелательное и даже запутанное дополнение.
«В этом вопросе много неопределенности, — говорит Самуэль Торибио, глава европейского отдела платформы для аренды жилья Homelike. — Мы видим, как одновременно применяются различные законы, которые в некоторых случаях противоречат друг другу».
Торибио отмечает, что эти различные приложения на муниципальном, региональном и общенациональном уровнях приводят к путанице на рынке. В то время как национальная политика требует наличия регистрационного номера, некоторые регионы применяют другие правила.
Например, в Андалусии они меняются в зависимости от срока аренды, а в Мадриде вводится правило, запрещающее сдачу в краткосрочную аренду любых новых объектов в центре города. «Отсутствие стандартизации в этой сфере приводит к тревожной неопределенности», — добавил он.
Airbnb предупреждает о последствиях для сельских общин и малого бизнеса
Согласно отчету Oxford Economics, в 2023 году туристы в Испании провели 141 миллион ночей в квартирах, сдаваемых в краткосрочную аренду. Хозяева заработали 5,4 миллиарда евро. В то же время пребывание этих гостей в Испании принесло экономике страны 29,6 миллиарда евро за счет расходов в магазинах, ресторанах и на местных предприятиях.
«Чрезмерные ограничения для краткосрочной аренды жилья нанесут ущерб не только хозяевам, но и развитию сельских районов и коммерческой деятельности малых местных предприятий, — заявляет Airbnb. — Они также навредят семейному туризму, ударят по людям, которые стремится найти доступное жилье в немноголюдных местах. Это подорвет конкурентоспособность Испании как семейного направления».
Данные Евростата показывают тенденцию к увеличению числа сельских и малопосещаемых мест для краткосрочной аренды. В 2023 году 33,6 процента ночей были проведены туристами в сельской местности. В 208 году этот показатель составил 31 процент.
В прошлом году своих первых туристов приняли около 150 небольших испанских городов и муниципалитетов. Airbnb сдаёт жильё в более чем 5 000 сельских и других небольших населённых пунктах по всей стране.
«Роль Airbnb в продвижении сельской местности повышает привлекательность этих направлений, расширяет возможности местных сообществ и поощряет практику устойчивого туризма», — заключает Oxford Economics.
Airbnb утверждает, что 70 процентов бронирований приходится на недвижимость в сельских или городских районах с низкой плотностью населения.
«Остановившись в доме для отдыха, эти путешественники открывают для себя новые районы и пейзажи, — говорит Джульетт Лангле, директор по связям с общественностью Airbnb в регионе EMEA. — Направляя туристов подальше от переполненных городов, где скапливаются гостиничные предложения, концентрированные туристические потоки и местные проблемы, краткосрочная аренда жилья позволила распределить выгоды от туризма среди местных семей и бизнеса в бесчисленных сельских районах».
Платформа HomeToGo сообщила Euronews Travel, что в 2024 году 87 процентов запросов на аренду жилья в Испании приходились на сельские регионы.
Решают ли ограничения на аренду жилья для отдыха проблему чрезмерного туризма?
Примеры из практики других городов, где были введены ограничения на краткосрочную аренду, не всегда дают желаемые результаты.
Туристы не перестают приезжать в Амстердам, который ужесточил такие правила в 2022 году. С того момента общее количество ночевок в городе увеличилось на 12%.
Последствия введения новых мер в большей степени затронули краткосрочных арендодателей, а в отелях количество ночевок увеличилось. За тот же период количество ночей, проведенных в квартирах, сдаваемых в краткосрочную аренду, сократилось на 52%, что, по мнению Oxford Economics, означает потерю 269 миллионов евро потенциального заработка хозяев.
В отчете также отмечается растущий «неофициальный» рынок аренды, когда хозяева просто игнорируют систему и сдают жилье гостям неофициально, размещая объявления в социальных сетях, а не на регулируемых платформах.
«Airbnb понимает, что в некоторых популярных среди туристов районах, где специализированная краткосрочная аренда составляет большую часть жилого фонда, влияние на стоимость и доступность жилья может быть довольно высоким, — говорит Хайме Родригес де Сантьяго, генеральный менеджер Airbnb в Испании. — Именно здесь Airbnb готова сотрудничать с правительствами, чтобы обеспечить целевое и многоуровневое регулирование».
В крупных европейских городах краткосрочная аренда составляет ничтожно малую долю от общего количества жилья. В Амстердаме этот показатель самый высокий, но все же составляет всего 1,5%. В Испании 1,2% жилья в Барселоне и Мадриде относится к категории краткосрочной аренды.
Но даже это не дает полной картины, поскольку во многих из этих квартир владельцы проживают хотя бы часть года. Если говорить о специализированных квартирах, которые сдаются не менее чем на 180 ночей в год, то доля Мадрида составляет 0,1 процента, а Барселоны — 1,3 процента.
Airbnb утверждает, что гостиничное лобби навязывает идею о том, что в нехватке жилья виновата система краткосрочной аренды. Но если причиной жилищного кризиса являются не Airbnb и подобные платформы, то кто или что тогда?
«Главная проблема — недостаток предложения, — сказал Самуэль Торибио в интервью Euronews Travel. — Темпы строительства новых домов еще не достигли стандартов 2007 года из-за возросшей стоимости материалов, недостатка профессионалов в отрасли и неспособности привлечь инвестиции».
Торибио также называет «страшным» для отрасли новый закон о жилье в Испании, который вступил в силу в 2023 году. Он говорит, что у частных арендодателей нет фискальных стимулов для того, чтобы выводить на рынок больше жилья.
«За последнее десятилетие в Испании было построено меньше жилья, чем когда-либо с 1970 года, — рассказал представитель компании Airbnb Spain в интервью Euronews Travel. — В 2023 году, по данным Министерства жилищного строительства, количество новых домохозяйств в Испании превысило количество построенных домов в соотношении три к одному».
Арендная платформа также указывает, что в Испании насчитывается более четырех миллионов свободных домов, что составляет более 14 процентов от всего жилого фонда страны.
Что касается проблемы чрезмерного туризма, то для ее решения, считает Торибио, необходимы дискуссии, выходящие за рамки действующих норм. «Существует огромная потребность в обсуждении потенциальных квот и типа туризма, который могут принять города», — говорит он.
И Airbnb, и доклад Oxford Economics отмечают, что, вводя эти ограничения, Испания может на самом деле способствовать росту туризма в и без того переполненных городах и городских районах.
«Эти нормативные ограничения способствуют тому, что туристическая экономика Испании оказывается в еще большей зависимости от международных гостиничных сетей, сконцентрированных в определенных городах и прибрежных районах, — утверждает Airbnb. — Это подталкивает рост цен на жилье для путешественников, при этом местные семьи практически не получают выгоды».